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      2. 法律新聞中心
        最高法:關于商品房買賣中違約金、賠償金約定及適用問題的答復
        信息來源:www.nxhuahao.cn    發布時間:2018.09.04

        背景法條參照:


               第十六條 當事人以約定的違約金過高為由請求減少的,應當以違約金超過造成的損失30%為標準適當減少;當事人以約定的違約金低于造成的損失為由請求增加的,應當以違約造成的損失確定違約金數額。

               第十七條 商品房買賣合同沒有約定違約金數額或者損失賠償額計算方法,違約金數額或者損失賠償額可以參照以下標準確定:

               逾期付款的,按照未付購房款總額,參照中國人民銀行規定的金融機構計收逾期貸款利息的標準計算。

              逾期交付使用房屋的,按照逾期交付使用房屋期間有關主管部門公布或者有資格的房地產評估機構評定的同地段同類房屋租金標準確定。


        高法院答復:


                關于對《高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》(以下簡稱《解釋》)第十六條與第十七條關系及部分文字表述應當如何理解的問題,我們認為:

                支付違約金和賠償損失,是當事人不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定情形下所應當承擔的違約責任的具體形式?!逗贤ā返谝话僖皇l、第一百一十三條、第一百一十四條等對如何理解損失賠償額及當事人請求調整約定的違約金數額如何處理問題,都有較為明確的規定?!督忉尅氛歉鶕⒎ū疽?,對有關問題作出詳細、可操作性強的規定。

               具體而言,《解釋》第十六條是關于違約金數額能否進行調整以及如何對違約金數額進行調整的規定,《解釋》第十七條是關于合同當事人沒有約定違約金數額或者損失賠償額計算方法時應當根據什么標準確定違約金數額或者損失賠償額的規定。

               可見,這兩條所要調整和解決的問題、適用范圍是有所不同的。前者當事人要求調整此前雙方關于違約金的約定,其內容體現了合同法關于違約金以補償性為基礎,以懲罰性為補充的特點。關于違約金和損失賠償額計算方法問題,依據不同標準,得出的結論也會有所差異。如果當事人對此有約定,只要不違反相關法律法規,人民法院應當予以認可,即并非第十六條規定的損失計算,一定要參照第十七條規定。只有在合同當事人對此無具體約定情形,為統一認識,《解釋》第十七條規定了人民法院在審理此類糾紛時應當以何種標準作為參照系來確定違約方的責任,以彌補守約方的損失。

               綜上,在司法實踐中,如何認定違約造成的損失,還應結合合同約定并根據個案具體情況妥善作出認定。