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      2. 法律新聞中心
        房屋“賣”給子女竟最省錢!99%的人不懂...
        信息來源:www.nxhuahao.cn    發布時間:2019.05.24

        一般而言

        選擇把房子留給子女

        主要有這三種房屋過戶方式:

        繼承、贈與以及買賣


        這三種方式

        操作流程不同

        面臨的法律風險不一

        且所要繳納的費用也各不相同


        什么?

        把房產贈送給子女還要繳費?

        都是些什么神仙費用?


        不用懷疑

        也不用驚訝

        房子送給子女還要交錢?

        答案是肯定以及必須的


        下面我們就來舉個例子

        以一套面積為90平米

        市值300萬的普通住房為例


        ▲戳圖看大圖

        瞧見沒

        評估費+公證費+各種稅

        你想把房子送給子女

        前前后后竟然要花費16萬元!


        這還是除去了營業稅和個人所得稅的

        因為父母的住房一般都是住滿5年以上

        且屬于近親屬之間的贈與

        不然費用就更多了


        所以說

        把房產送給子女不是那么簡單


        繼承或許是個不錯的選擇

        一般來說

        子女都是父母資產的法定繼承人

        可以免繳3%的契稅

        一下就比直接贈予省了9萬元!

        ▲戳圖看大圖

        同樣

        通過繼承、遺贈取得的房產

        都可以免收個人所得稅和營業稅

        只需要支付公證費和工本費


        一套300萬的住房

        子女繼承需繳納7萬元費用

        由此看來

        這個方式倒是比贈與合適

        我們接著來看后一種

        把房產賣給子女需要繳納多少費用

        這恐怕是大家想不到的方式了

        大多數人的反應都是“不靠譜”“忽悠人”

        別急

        我們再來算算


        ▲戳圖看大圖

        80元登記費+3萬元契稅(1%)

        +3000元評估費(0.1%)

        +230元交易費

        總計

        33835元


        這!么!少!


        案例中

        3種不同的方式所產生的費用:

        房產買賣:33835元

        房產贈與:161600元

        房產繼承:71600元

        顯然

        把房子賣給子女是省錢的!

        哪種方式操作更方便?

        1.房產買賣


             受近期契稅政策的調整,相比房產贈與和房產繼承,把房子賣給子女確實是能省下不少錢來。一是贈與的費用過高,二是房產繼承的流程也比較復雜,選擇賣給子女的方式還是比較不錯的,比較省錢。但由于受房屋面積,居住年限,首套、二套、多套等的限制。如果在將房子賣給子女的過程中,需要按照高的標準來繳納個人所得稅、營業稅和契稅,則買賣過程產生的費用,可能就會比房產繼承高出不少了。在把房子給子女時,可以優先考慮的就是賣給子女或者繼承過戶給子女。


             假設案例中的該房屋為三套房,契稅按照3%來征收,比1%的契稅則多出6萬,總稅費即93835元;因不滿足家庭唯一住宅的條件,加收交易總額的1%的個稅(即3萬),則在93835元基礎上再加3萬。

        2.房產贈與


             張大媽贈送給兒子的房子,由于滿足相關的條件,20%的個人所得稅是不用繳納的。但如果張大媽的兒子后來又出售該房子,則需要征收20%的個稅。


             關于公證,現在很多的城市在辦理免營業稅手續時不再要求辦理公證。但如果贈與合同沒有經過公證,在房產沒有過戶交付之前,贈與人可以行使任意撤銷權,而經過公證的贈與合同,贈與人就不能行使這一權利,要撤銷必須符合法定條件。

        3.房產繼承


             與房產贈與相比,房產繼承沒有營業稅、個稅和契稅,只需要辦理公證。但與贈與相比,房產繼承的業務相對復雜,還存在一些問題。


        ①辦理房產繼承沒有時間限制,從房屋所有權人死亡之日起,何時申辦都可以。


        ②時間越久,辦事的時候手續可能越麻煩,而且費用可能會增加。例如,繼承人在遺產分割之前死亡,對于他應當繼承的份額,他的繼承人有權繼承。


        ③多個子女共同繼承,需要所有繼承人到公證處申辦繼承公證,如果有人拖延,公證處就不能出具公證書。沒有公證書,就不能在非訴訟的情況下辦理房產過戶登記手續。


        ④盡量協商解決,如協商不成,可以考慮通過訴訟的方式由法院依法判決遺產的歸屬。但此辦法影響親情,費用也很高,應慎重考慮。


        房產繼承中常見的糾紛就是由于很多人沒有事先立遺囑,導致房屋的產權分割上存在很多的問題,不少人為了房子,鬧上法庭。

        此外

        還有很多人選擇把房產直接寫孩子的名字

        但是

        結果未必好

             ①孩子獨立買房時可能多付首付

             

             如果孩子和父母沒有共有房產,即父母房產證上沒有孩子的名字,那么孩子成年后購買首套房時,按照政策首付三成,并可享受首套優惠房貸利率。如果孩子在限購政策出臺前、在未成年時和父母共有房產不超過2套,根據政策,成年后可獨立購買1套住房。有些銀行規定,這套房貸款利率可以享受首套房優惠,但首付卻可能要按照二套房標準,付七成。


              ②買第二套房時可能交房產稅

             

             比如孩子在未成年時和父母共有2套房產,每套面積在90平方米,如果房產份額事先不做約定的話,默認每人三分之一份額,即孩子名下已經有60平方米房產。


             成年后孩子以自己名義購買首套房建筑面積100平方米,按照政策,首套房無論面積多大,都不計征房產稅。及至孩子婚后想購買家庭第二套房,假設建筑面積是120平方米,則孩子名下的房產總建筑面積達280平方米,扣除小家庭一家三口180平方米的免稅面積,還有100平方米需要征收房產稅,其中60平方米就是未成年時父母出于愛心在房產證上添加孩子名字的結果。


             ③配偶有權繼承婚前財產

            

             如果孩子在婚后不幸去世,其配偶、孩子和父母同為第一順序繼承人,有權繼承逝者的所有財產,包括婚前財產。


             有沒有化解之策?房產和法律專家支招,一是可以作公證,約定子女未成年時和父母共有的房產,在父母生前,權益屬于父母所有。二是直接到房產交易中心做房產份額變更,減少子女名下的房產份額,少可變更為1%。


        來 源:綜合自央視財經、中國經濟網、齊魯晚報

        編 輯:劉曉銳